Baufinanzierung für Zugewanderte: Was Banken prüfen
Aufenthaltstitel, Probezeit, SCHUFA und Unterlagen: was Banken bei der Baufinanzierung prüfen und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen.
Auch ohne deutsche Staatsangehörigkeit können Sie in Deutschland eine Wohnung oder ein Haus kaufen, denn das deutsche Recht beschränkt den Immobilienerwerb grundsätzlich nicht nach Nationalität. Offen ist meist die Finanzierung: Bevor eine Bank ein Darlehen vergibt, prüft sie Ihre Kreditwürdigkeit, und dabei spielen Aufenthaltsstatus, Arbeitsvertrag und Ihre SCHUFA-Daten eine Rolle.
Wer später nach Deutschland gekommen ist, bringt oft genau die Punkte mit, die Banken genauer prüfen: einen Aufenthaltstitel mit Ablaufdatum, eine noch junge Stelle, eine kurze Kredithistorie. Nichts davon schließt einen Kauf aus. Wer diese Punkte kennt, kann seine Schritte aber besser planen und erlebt bei der Bank weniger Überraschungen.
Was das Gesetz regelt und was die Bank entscheidet
Vorschriften, die den Erwerb von Rechten durch Ausländer beschränken, finden seit 1998 keine Anwendung mehr (Art. 86 EGBGB). Beim Kauf gehen Sie also dieselben Schritte wie alle anderen: Kaufvertrag beim Notar, Eintragung im Grundbuch.
Ein Immobilienkauf verschafft allerdings kein Aufenthaltsrecht. Aufenthaltserlaubnisse werden nach dem Aufenthaltsgesetz für bestimmte Zwecke erteilt, etwa für Ausbildung, Erwerbstätigkeit oder aus familiären Gründen (§ 7 AufenthG). Der Kauf einer Wohnung gehört nicht dazu.
Ob und zu welchen Bedingungen Sie ein Darlehen bekommen, entscheidet die Bank. Sie muss vorher prüfen, ob Sie es wahrscheinlich vertragsgemäß zurückzahlen können, anhand von Einkommen, Ausgaben und Ihrer übrigen finanziellen Lage (§§ 505a, 505b BGB). Welcher Aufenthaltstitel genügt, regelt kein Gesetz. Jede Bank legt ihre Kriterien selbst fest.
Was Banken sich ansehen
Aufenthaltsstatus
Ein Baudarlehen läuft über viele Jahre, und die Bank möchte verstehen, wie gesichert Ihr Aufenthalt und damit Ihr Einkommen in dieser Zeit ist. Eine Niederlassungserlaubnis ist unbefristet (§ 9 AufenthG). Bei einer befristeten Aufenthaltserlaubnis oder einer Blauen Karte EU fragt die Bank genauer nach: wie lange der Titel noch gilt, ob er schon einmal verlängert wurde und worauf er beruht. Ein Darlehen ist damit nicht ausgeschlossen, Sie sollten nur mit mehr Fragen rechnen.
Arbeitsvertrag und Probezeit
Während einer vereinbarten Probezeit von höchstens sechs Monaten kann ein Arbeitsverhältnis mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden (§ 622 Abs. 3 BGB). Deshalb fragen Banken, ob die Probezeit vorbei ist und ob Ihr Vertrag befristet ist. Wenn Sie gerade die Stelle gewechselt haben, kann es sinnvoll sein, mit dem Antrag bis nach der Probezeit zu warten. Bei Selbstständigen sehen Banken auf die Entwicklung über mehrere Jahre, dafür brauchen Sie mehr Vorlauf.
SCHUFA und Gehaltsabrechnungen
Wer erst seit Kurzem in Deutschland lebt, hat bei der SCHUFA oft nur wenige Einträge. Das spricht nicht gegen Sie, gibt der Bank aber weniger Anhaltspunkte. Prüfen Sie Ihre Daten vor dem Antrag mit der kostenlosen Datenkopie nach Art. 15 DSGVO. Über den Kredit entscheidet übrigens die Bank, nicht die SCHUFA. Ihre Gehaltsabrechnungen zeigen, wie stabil Ihr Einkommen ist. Regelmäßige Zahlungen, etwa an Familie im Herkunftsland, gehören ehrlich in die Haushaltsrechnung.
Unterlagen, die Banken üblicherweise anfordern
Welche Unterlagen genau verlangt werden, legt jede Bank selbst fest. Rechnen Sie mit diesen:
- zur Person: Reisepass oder Ausweis, Aufenthaltstitel, Meldebescheinigung
- zum Einkommen: die letzten Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag, Lohnsteuerbescheinigung oder Einkommensteuerbescheid
- zum Vermögen: Konto- und Depotauszüge als Nachweis des Eigenkapitals, Unterlagen zu laufenden Krediten
- zur Immobilie: Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis; bei einer Eigentumswohnung außerdem Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Ersparnisse oder Einkommen aus dem Ausland lassen sich nicht immer so leicht belegen wie ein deutsches Konto. Klären Sie früh, welche Nachweise die Bank akzeptiert und ob sie Übersetzungen braucht.
Die Reihenfolge: vom Budget bis zum Grundbuch
- Budget klären. Haushaltsrechnung, verfügbares Eigenkapital nach Abzug einer Reserve und eine Rate, die zu Ihrem Leben passt. Die Kaufnebenkosten kommen in der Regel aus eigenen Mitteln, mehr dazu im Beitrag Eigenkapital und Kaufnebenkosten.
- Finanzierung vorab mit Banken klären. Mit einer Finanzierungsbestätigung zeigen Sie Verkäufern, dass Sie kaufen können. Verbindlich ist erst der unterschriebene Darlehensvertrag.
- Immobilie suchen und prüfen. Unterlagen anfordern, besichtigen, bei Wohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen.
- Notar. Der Notar entwirft und beurkundet den Kaufvertrag. Er vertritt keine Seite und ist zur Unparteilichkeit verpflichtet (§ 14 BNotO). Kaufen Sie von einem Unternehmen, etwa einem Bauträger, soll Ihnen der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Verstehen Sie nach eigener Angabe oder nach Einschätzung des Notars nicht ausreichend Deutsch, muss Ihnen die Urkunde übersetzt werden (§ 16 BeurkG (öffnet in neuem Tab)). Unterschreiben Sie den Kaufvertrag erst, wenn Ihr Darlehensvertrag steht.
- Grundbuch. Zuerst wird eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die Ihren Anspruch sichert. Den Kaufpreis zahlen Sie, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt, und zwar unbar, denn Bargeld ist beim Immobilienkauf gesetzlich ausgeschlossen (§ 16a GwG). Eigentümer werden Sie mit der Umschreibung im Grundbuch, nachdem die Grunderwerbsteuer bezahlt ist.
Zinsbindung und Tilgung
Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz fest bleibt. Danach brauchen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung zu den Bedingungen, die dann gelten. Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, eine kürzere lässt mehr Spielraum; welche passt, hängt davon ab, wie viel Unsicherheit Sie tragen möchten. Ein Darlehen mit festem Zinssatz können Sie übrigens zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft (§ 489 BGB (öffnet in neuem Tab)).
Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem Sie das Darlehen zurückzahlen. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich, während der Zinsanteil mit jeder Zahlung sinkt und der Tilgungsanteil wächst. Eine höhere Tilgung bedeutet eine höhere Rate, aber eine kleinere Restschuld am Ende der Zinsbindung. Wenn Sie zwischendurch zusätzlich zurückzahlen möchten, vereinbaren Sie Sondertilgungen im Vertrag.
Worauf ich im Erstgespräch schaue
Viele fangen mit Immobilienportalen an und sprechen erst mit einer Bank, wenn sie eine Wohnung gefunden haben. Ich drehe die Reihenfolge um. Im ersten Gespräch schaue ich auf Ihren Zeitplan: wann die Probezeit endet, wann Ihr Aufenthaltstitel verlängert werden muss, ob Elternzeit oder ein Jobwechsel ansteht. Ich sehe mir an, wie viel Eigenkapital nach Nebenkosten und Reserve wirklich frei ist und ob Ihre Haushaltsrechnung auch trägt, wenn ein Einkommen wegfällt. Manchmal heißt die ehrliche Antwort, noch eine Weile zu warten, und dann wissen Sie wenigstens, worauf. Die Begriffe aus Darlehensangeboten, etwa Zinsbindung und Tilgung, erkläre ich Ihnen auf Persisch, damit Sie die Angebote selbst vergleichen können. Wie ich Sie auf den Immobilienkauf vorbereite, steht auf der Seite Finanzierung.
Deutsche Begriffe kurz erklärt
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Aufenthaltstitel | Die Erlaubnis, in Deutschland zu leben, etwa Aufenthaltserlaubnis, Blaue Karte EU oder Niederlassungserlaubnis |
| Niederlassungserlaubnis | Unbefristeter Aufenthaltstitel |
| Probezeit | Die ersten Monate einer Stelle, in denen beide Seiten mit kurzer Frist kündigen können |
| Finanzierungsbestätigung | Schreiben, das Ihre Finanzierungsmöglichkeit belegt; noch kein Darlehensvertrag |
| Auflassungsvormerkung | Eintrag im Grundbuch, der Ihren Anspruch auf das Eigentum bis zur Umschreibung sichert |
| Restschuld | Was am Ende der Zinsbindung noch offen ist |
Häufige Fragen
Kann man als Ausländer in Deutschland eine Immobilie kaufen?
Ja. Das deutsche Recht knüpft den Erwerb einer Immobilie grundsätzlich nicht an die Staatsangehörigkeit. Ob Sie dafür ein Darlehen bekommen, beantwortet jede Bank nach ihrer eigenen Kreditwürdigkeitsprüfung.
Kann man mit befristetem Aufenthaltstitel ein Haus kaufen?
Kaufen dürfen Sie. Für die Finanzierung will die Bank wissen, wie lange Ihr Titel gilt, worauf er beruht und wie sicher Ihr Einkommen ist. Eine befristete Erlaubnis schließt ein Darlehen nicht automatisch aus, aber Ihre Unterlagen und Ihr Zeitplan bekommen mehr Gewicht.
Ist es möglich, als Ausländer in Deutschland einen Kredit zu beantragen?
Ja, beantragen können Sie ihn wie alle anderen. Die Bank prüft dann Einkommen, Ausgaben, Eigenkapital, Aufenthaltsstatus und Ihre SCHUFA-Daten. Vollständige, geordnete Unterlagen machen diese Prüfung deutlich einfacher.
Bekommt man durch einen Hauskauf eine Aufenthaltserlaubnis?
Nein. Das Aufenthaltsgesetz sieht Aufenthaltserlaubnisse für bestimmte Zwecke vor, etwa Arbeit, Studium oder Familie. Der Kauf einer Immobilie gehört nicht dazu.
Wo stehen Sie heute?
Wenn Sie das für Ihre eigene Situation klären möchten, rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir eine E-Mail. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich, auf Persisch, Deutsch oder Englisch, in Stuttgart oder online. Meine Kontaktdaten finden Sie auf der Seite Kontakt.
