پیش‌پرداخت و هزینه‌های جانبی خرید خانه در آلمان
آوردهٔ شخصی چیست، در بادن-وورتمبرگ چه هزینه‌هایی به قیمت خانه اضافه می‌شود و چرا بعد از خرید باید بخشی از پس‌انداز کنار بماند.
آوردهٔ شخصی، یا همان پیش‌پرداخت (Eigenkapital)، بخشی از خرید خانه است که از پول خودتان می‌پردازید، نه با وام. در بادن-وورتمبرگ علاوه بر قیمت خانه، مالیات انتقال ملک، هزینهٔ دفترخانه و ثبت در دفتر املاک و اگر پای بنگاه در میان باشد، کمیسیون او را هم می‌پردازید. این هزینه‌های جانبی معمولاً از همان آوردهٔ شخصی پرداخت می‌شوند، برای همین بهتر است این دو را با هم برنامه‌ریزی کنید.
کسی که در بزرگسالی به آلمان آمده، سال‌های کمتری برای پس‌انداز در این کشور داشته است. اینجا توضیح می‌دهم پس‌اندازتان هنگام خرید خانه در آلمان صرف چه چیزهایی می‌شود و چرا بعد از خرید باید بخشی از آن دست‌نخورده بماند.
چه چیزهایی آوردهٔ شخصی حساب می‌شود
هر پولی که تا روز خرید بتوانید آزادانه از آن استفاده کنید، می‌تواند جزو آوردهٔ شخصی باشد:
- موجودی حساب جاری، حساب پس‌انداز با برداشت آزاد (Tagesgeld) و سپردهٔ مدت‌دار (Festgeld)
- اوراق بهادار در حساب سرمایه‌گذاری‌تان (Depot) که می‌توانید بفروشید
- موجودی قرارداد پس‌انداز مسکن (Bausparvertrag)
- زمینی که از قبل مال خودتان است
- پولی که به شما هدیه داده می‌شود
پولی که باید پس بدهید، مثلاً قرضی از خانواده، در اصل آوردهٔ شخصی نیست. بانک دربارهٔ آن می‌پرسد و بهتر است صادقانه جواب بدهید.
بانک‌ها به دو دلیل با دقت به این مبلغ نگاه می‌کنند. اول اینکه بانک وامش را با حق رهن روی خود ملک (Grundschuld) تضمین می‌کند. هرچه وام نسبت به ارزش ملک کمتر باشد، ریسک بانک کمتر است و این معمولاً در شرایط وام دیده می‌شود. دوم اینکه بانک طبق قانون موظف است توان بازپرداخت شما را بر اساس درآمد، هزینه‌ها و وضعیت کلی مالی‌تان بسنجد (§§ 505a, 505b BGB) و ارزش ملک به‌تنهایی برای این کار کافی نیست. اینکه چطور برای خرید خانه آماده‌تان می‌کنم، در صفحهٔ خرید خانه و وام آمده است.
هزینه‌های جانبی خرید در یک نگاه
وقتی در بادن-وورتمبرگ آپارتمان یا خانه می‌خرید، تا چهار قلم هزینه به قیمت اضافه می‌شود:
| هزینه | چه چیزی مبلغ را تعیین می‌کند | قابل چانه‌زنی؟ |
|---|---|---|
| مالیات انتقال ملک (Grunderwerbsteuer) | قانون ایالتی: در بادن-وورتمبرگ ۵ درصد قیمت خرید | خیر |
| دفترخانه (Notar) | تعرفهٔ قانونی طبق GNotKG، بسته به ارزش معامله | خیر |
| ادارهٔ ثبت املاک (Grundbuchamt) | آن هم تعرفهٔ قانونی طبق GNotKG | خیر |
| بنگاه (Makler) | قرارداد با بنگاه؛ نحوهٔ تقسیمش را قانون تعیین کرده | مبلغش بله |
مالیات انتقال ملک
نرخ این مالیات را هر ایالت خودش تعیین می‌کند و در بادن-وورتمبرگ ۵ درصد قیمت خرید است. بعد از امضای قرارداد، سردفتر معامله را به ادارهٔ مالیات (Finanzamt) گزارش می‌دهد و اداره برگهٔ مالیات را برایتان می‌فرستد. نام شما به‌عنوان مالک جدید فقط وقتی در دفتر املاک (Grundbuch) ثبت می‌شود که ادارهٔ مالیات تأیید کند مالیات پرداخت شده است (Unbedenklichkeitsbescheinigung، § 22 GrEStG). پس این پول باید زود آماده باشد.
دفترخانه و ثبت املاک
قرارداد خرید ملک در آلمان باید نزد سردفتر رسمی (Notar) تنظیم و ثبت شود (§ 311b BGB). هزینهٔ دفترخانه بر اساس ارزش معامله محاسبه می‌شود و هر توافقی دربارهٔ مبلغ آن باطل است (§ 125 GNotKG)؛ یعنی همهٔ دفترخانه‌ها با یک قاعده حساب می‌کنند. حق رهن بانک هم معمولاً نزد همان سردفتر ثبت می‌شود و هزینهٔ جداگانهٔ خودش را دارد. بعد ادارهٔ ثبت املاک به‌ترتیب یک پیش‌ثبت به نفع شما (Auflassungsvormerkung)، نام شما به‌عنوان مالک و حق رهن بانک را ثبت می‌کند و برای هر ثبت هزینه می‌گیرد.
کمیسیون بنگاه
این هزینه فقط وقتی پیش می‌آید که بنگاهی در کار باشد و مبلغش را قانون تعیین نکرده است. اگر به‌عنوان شخص عادی آپارتمان یا خانهٔ تک‌خانواری می‌خرید، از دسامبر ۲۰۲۰ قواعد روشنی از شما حمایت می‌کند. اگر بنگاه از هر دو طرف کمیسیون بگیرد، خریدار و فروشنده باید مبلغ برابر بپردازند (§ 656c BGB (در زبانهٔ جدید باز می‌شود)). اگر فقط فروشنده بنگاه را گرفته باشد، شما حداکثر به اندازهٔ سهم خود فروشنده می‌پردازید، آن هم بعد از اینکه او سهمش را داده باشد (§ 656d BGB). اگر خودتان به‌تنهایی بنگاه گرفته باشید، کمیسیون هم با خودتان است.
چرا هزینه‌های جانبی معمولاً از آوردهٔ شخصی پرداخت می‌شود
بانک خانه‌ای را تأمین مالی می‌کند که ارزشش وثیقهٔ وام است. مالیات انتقال و هزینه‌های دفترخانه و ثبت چیزی به ارزش خانه اضافه نمی‌کنند. اگر این‌ها هم با وام پرداخت شوند، وام از وثیقه‌ای که پشتش هست بزرگ‌تر می‌شود. چنین وام‌هایی وجود دارد، اما به گفتهٔ مرکز مشاورهٔ مصرف‌کنندگان آلمان (Verbraucherzentrale) معمولاً بهرهٔ بالاتر و بازپرداخت طولانی‌تری دارند (پرسش‌های رایج دربارهٔ وام خرید خانه، به آلمانی (در زبانهٔ جدید باز می‌شود)).
زمان پرداخت هم مهم است: مالیات انتقال باید پیش از ثبت نام شما به‌عنوان مالک پرداخت شود. پس اول ببینید پس‌اندازتان برای هزینه‌های جانبی و یک ذخیرهٔ احتیاطی کافی است یا نه و بعد سراغ این بروید که چه خانه‌ای در توانتان است.
بعد از خرید: ذخیرهٔ احتیاطی و حساب دخل و خرج
اشتباه رایج این است که آدم همهٔ پس‌اندازش را خرج خرید کند. به‌عنوان مالک، هزینه‌هایی با شماست که قبلاً صاحب‌خانه می‌پرداخت: سیستم گرمایشی که از کار می‌افتد، سقفی که چکه می‌کند. در آپارتمان، هر ماه شارژ ساختمان (Hausgeld) را به جمع مالکان می‌پردازید و صندوق ذخیرهٔ تعمیرات بخش‌های مشترک (Erhaltungsrücklage) هم جزو همین شارژ است. اگر این صندوق برای یک تعمیر بزرگ کافی نباشد، مجمع مالکان می‌تواند پرداخت اضافه‌ای (Sonderumlage) تصویب کند. مرخصی والدین یا یک بیماری طولانی هم می‌تواند بودجه را تغییر دهد.
حساب دخل و خرج خانوار (Haushaltsrechnung) نشان می‌دهد چه چیزی واقع‌بینانه است. درآمد خالص ماهانه‌تان را بنویسید و همهٔ هزینه‌های ثابت را از آن کم کنید: خرج زندگی، بیمه‌ها، ماشین، قراردادهای پس‌انداز، قسط‌های فعلی و اگر به خانواده در وطن کمک می‌کنید، آن را هم. آنچه باقی می‌ماند، چارچوب قسط آینده است و بهتر است کمی جا برای اطمینان بگذارید. بانک هم در اصل همین حساب را می‌کند، پس پیش از رفتن به بانک نتیجهٔ خودتان را بدانید.
از کجا شروع کنید
- فیش‌های حقوقی، صورت‌حساب‌های بانکی، مدارک پس‌انداز و قراردادهای جاری را جمع کنید.
- پروندهٔ شوفا (SCHUFA) را بررسی کنید. طبق Art. 15 DSGVO حق دارید یک نسخهٔ رایگان از اطلاعاتتان بگیرید تا اشتباه‌ها را پیش از آنکه بانکی آن را بخواند اصلاح کنید.
- قسطی را انتخاب کنید که با آن راحت باشید، نه بالاترین قسطی که شاید بانک قبول کند.
- اول ذخیرهٔ احتیاطی را کنار بگذارید. فقط آنچه بعد از آن می‌ماند، آوردهٔ شخصی واقعی شماست.
در گفت‌وگوی اول به چه چیزهایی نگاه می‌کنم
در گفت‌وگوی اول با حساب دخل و خرجتان شروع می‌کنم و خانه‌ای که در ذهن دارید، بعد می‌آید. می‌خواهم بدانم بعد از هزینه‌های جانبی و ذخیرهٔ احتیاطی، واقعاً چه مقدار از پس‌اندازتان آزاد است و آیا درآمدتان آن‌قدر ثابت هست که سال‌ها قسط را تاب بیاورد. گاهی معلوم می‌شود عاقلانه‌تر است مدتی دیگر هدفمند پس‌انداز کنید؛ آن وقت با هم مشخص می‌کنیم برای چه و تا کی. خرید خانه را هم کنار بیمه و بازنشستگی می‌بینم، چون در برنامه‌ریزی درست یک قسط، به روزی هم فکر می‌شود که یکی از درآمدها قطع شود.
اگر فقط چند سال است که در آلمان زندگی می‌کنید، بانک‌ها به نوع اقامت و دورهٔ آزمایشی کار هم نگاه می‌کنند. این موضوع را در نوشتهٔ شرایط خرید خانه در آلمان برای مهاجران توضیح داده‌ام.
اصطلاحات آلمانی به زبان ساده
| اصطلاح | معنی |
|---|---|
| Eigenkapital | آوردهٔ شخصی؛ بخشی از خرید که از پول خودتان می‌پردازید |
| Kaufnebenkosten | همهٔ هزینه‌هایی که علاوه بر قیمت خرید پرداخت می‌شود |
| Grunderwerbsteuer | مالیات انتقال ملک؛ نرخش را هر ایالت تعیین می‌کند |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | تأییدیهٔ ادارهٔ مالیات که مالیات انتقال پرداخت شده؛ شرط ثبت نام شما در دفتر املاک |
| Grundschuld | حق رهن بانک که در دفتر املاک ثبت می‌شود |
| Hausgeld | شارژ ماهانه‌ای که به جمع مالکان ساختمان می‌پردازید |
| Haushaltsrechnung | حساب دخل و خرج؛ نشان می‌دهد چه قسطی از عهده‌تان برمی‌آید |
پرسش‌های رایج
برای خرید خانه در آلمان چقدر پس‌انداز لازم است؟
قانون حداقلی تعیین نکرده و هر بانک خودش تصمیم می‌گیرد چه مقدار آوردهٔ شخصی انتظار دارد. قاعدهٔ کلی این است که دست‌کم هزینه‌های جانبی را بتوانید از پول خودتان بپردازید و آوردهٔ بیشتر معمولاً شرایط وام را بهتر می‌کند. اما برای رسیدن به آن، ذخیرهٔ احتیاطی‌تان را فدا نکنید.
هزینه‌های جانبی خرید خانه چیست؟
مالیات انتقال ملک، هزینهٔ دفترخانه، هزینهٔ ثبت در دفتر املاک و اگر بنگاهی در کار باشد، کمیسیون او. در بادن-وورتمبرگ مالیات انتقال ۵ درصد قیمت خرید است. هزینهٔ دفترخانه و ثبت به ارزش معامله بستگی دارد و می‌توانید برآوردش را از پیش از سردفتر بپرسید.
هزینهٔ دفترخانه برای خرید آپارتمان شامل چه چیزهایی است؟
تنظیم و ثبت رسمی قرارداد خرید، کارهای اجرایی بعد از آن مثل هماهنگی با ادارهٔ ثبت املاک و معمولاً ثبت حق رهن بانک، به‌علاوهٔ مخارج جزئی. چون تعرفه را قانون تعیین کرده، در همهٔ دفترخانه‌ها یکسان است. ادارهٔ ثبت املاک هزینهٔ خودش را جداگانه حساب می‌کند.
با هم مرورش کنیم
اگر دوست دارید اعداد خودتان را یک بار مرتب و روشن جلوی چشمتان ببینید، با من تماس بگیرید یا ایمیل بزنید. گفت‌وگوی اول رایگان و بدون تعهد است، به فارسی، آلمانی یا انگلیسی، حضوری در اشتوتگارت یا آنلاین. راه‌های تماس را در صفحهٔ تماس پیدا می‌کنید.
